О проведении косметического ремонта подъезда: права собственников и обязанности управляющей организации

ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми» информирует граждан о порядке проведения косметического ремонта подъездов многоквартирных домов, периодичности таких работ и механизмах защиты прав собственников в случае бездействия управляющей организации.

Правовой статус подъезда.

Подъезд многоквартирного дома является местом общего пользования и относится к общему имуществу собственников помещений на праве общей долевой собственности. Собственники несут бремя содержания общего имущества, в том числе по проведению текущего (косметического) ремонта.

Периодичность проведения ремонта.

Согласно пункту 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), периодичность текущего ремонта подъездов устанавливается один раз в три или пять лет в зависимости от группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Косметический ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться в указанные сроки. При этом обязанность проведения текущего ремонта возложена на управляющую организацию в силу закона и договора управления.

Состав работ по косметическому ремонту.

В рамках косметического ремонта подъезда выполняются следующие работы:

• восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах (зачистка повреждений, выравнивание и покраска);

• смена и восстановление оконных и дверных заполнений, их отдельных элементов, окраска;

• ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек;

• замена поврежденных выключателей, плафонов, светильников;

• восстановление элементов декора.

Требования к безопасности используемых материалов.

При проведении ремонтных работ в подъездах должны использоваться материалы, предназначенные для внутренних работ и безопасные для здоровья людей. Краски не должны содержать вредных веществ, растворителей и тяжелых металлов, способных оказывать негативное влияние на здоровье человека. В случае использования токсичных материалов жильцы вправе обратиться в Роспотребнадзор для проведения проверки соответствия воздуха в помещениях санитарным нормативам.

Порядок принятия решения о проведении ремонта.

Вопросы проведения косметического ремонта относятся к компетенции общего собрания собственников помещений. Если стоимость работ по текущему ремонту подъездов предусмотрена договором управления, проведение дополнительного собрания собственников не требуется, поскольку условия договора, включая цену и перечень работ, уже утверждены на общем собрании.

Если такие работы не были предусмотрены в составе ежемесячной платы за жилое помещение, для их проведения требуется принятие собственниками соответствующего решения на общем собрании, в том числе о сроках и порядке финансирования.

Важно: обязанность управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества не является безусловным основанием для удовлетворения требований отдельного собственника о проведении текущего ремонта при отсутствии предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации.

Финансирование ремонта.

Плата за текущий ремонт общего имущества входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При расчете стоимости ремонтных работ общая сумма расходов делится на общую площадь всех помещений в МКД; каждый собственник несет затраты пропорционально площади принадлежащего ему помещения.

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке перераспределять полученные средства между услугами и работами. Перенос денежных средств с одной статьи расходов на другую возможен только по решению общего собрания собственников.

Экстренные меры при загрязнениях и повреждениях.

Появление грязных пятен на стенах считается нарушением требований к содержанию общего имущества. Обычные пятна должны убираться в ходе влажной уборки (периодичность устанавливается договором управления, но не реже раза в месяц). Если пятна не смываются, управляющая организация обязана их закрасить за счет средств на содержание жилья.

Жильцы вправе подавать обращение каждый раз, когда замечают повреждения или загрязнения, не устраненные в рамках регулярной уборки.

Действия при отказе в проведении ремонта.

При неудовлетворительном техническом состоянии подъезда и отказе управляющей организации в проведении ремонта собственники вправе:

1. Зафиксировать нарушения (фотографии, акты осмотра);
2. Обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой на бездействие УК. ГЖИ проводит проверки, выдает предписания об устранении нарушений и применяет к УК меры административного воздействия в виде штрафов. При систематическом неисполнении предписаний УК может быть лишена лицензии;
3. При использовании токсичных материалов обратиться в территориальные органы Роспотребнадзора для проведения проверки соответствия воздуха санитарным нормативам.

Важно: Антимонопольная служба не рассматривает жалобы на качество услуг управляющих компаний, поскольку такие вопросы не относятся к сфере конкурентных отношений и находятся в компетенции ГЖИ.

Обращение в ГЖИ может быть подано через Единый портал электронных обращений граждан (с авторизацией через «Госуслуги»), с указанием темы и приложением документов, подтверждающих нарушения.

При выявлении фактов нарушения порядка проведения косметического ремонта подъездов граждане вправе обращаться в территориальные органы Роспотребнадзора, Государственную жилищную инспекцию и органы прокуратуры.