Памятка потребителю – Пользование и распоряжение общим имуществом МКД

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом МКД, находящимся в их долевой собственности (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Законодательство устанавливает, что владение и пользование общим имуществом (ОИ) осуществляются по соглашению всех собственников помещений в доме, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Жилищное законодательство устанавливает, что соглашение всех собственников помещений о порядке пользования ОИ оформляется решением общего собрания собственников (ОСС), в частности, предложения о порядке пользования общим имуществом выносят на ООС члены совета МКД (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), к тому же только на ОСС решаются вопросы пользования общим земельным участком (п. 2 ч. 2 ст.44 ЖК РФ) и передачи прав пользования ОИ иным лицам (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В пользование по договору можно передать отдельные части дома, например, несущую стену или крышу дома для размещения наружной рекламы или оборудования связи. Стороной по такому договору выступают все собственники либо лицо, уполномоченное общим собранием на заключение этого договора.

Поскольку общее имущество МКД принадлежит всем собственникам помещений в этом доме, доходы, полученные от использования данного имущества, являются доходами собственников (ст. 248 ГК РФ).

Предоставление стен, крыш, балконных плит МКД для крепления рекламных конструкций упомянуто в ЖК РФ - в контексте нормы об ОСС, которое разрешает использовать общее имущество МКД в рекламных целях и определяет лиц, которые заключают договоры с рекламораспространителями от имени собственников МКД (п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44).

Кроме того, согласно Закону о рекламе, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником недвижимости, на которой устанавливается рекламная конструкция. И если рекламная конструкция крепится на ОИ в МКД, необходимы:

- согласие собственников помещений в МКД,

- заключение договора от имени собственников тем лицом, которое уполномочено собранием ОСС (ч. 5 ст.19).

Кроме того, на установку рекламной конструкции рекламораспространителю нужно получить разрешение от органа МСУ (ч. 9 ст. 19), к заявлению о получении такого разрешения нужно приложить протокол ОСС, подтверждающий согласие собственников МКД на размещение рекламы (п. 2 ч. 11 ст. 19).

Если упомянутого согласия от ОСС не получено, а реклама уже «красуется» на МКД, то рекламную конструкцию придется демонтировать (ч. 21., ч. 21.2 ст.19), и если владелец конструкции не сделает этого сам, то вывеску уберут за счет средств местного бюджета (п. 21.3 ст. 19).

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех (100%) собственников, причем именно путем реконструкции дома. Получение согласия всех собственников необходимо также в случае, когда переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ в доме.

Доля в общем имуществе МКД не приобретает самостоятельного правового значения, ведь выдел доли в натуре принципиально невозможен (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право лишь на пользование общим имуществом МКД.

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ собственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части ОИ, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать соответствующей компенсации. Однако есть мнение, что это правило не распространяется на объекты общего имущества в МКД в силу специфики объектов ОИ, предназначенных для обслуживания МКД, поэтому права отдельного собственника в этом случае ограничены в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников долевой собственности, в силу чего использование ОИ одним из собственников без согласия всех остальных, выраженным решением ОСС, (или решения суда), неправомерно.