Памятка потребителю – О совете многоквартирного дома

Совет МКД (далее - Совет) представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Норма, регламентирующая порядок избрания Совета, содержится в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать Совет из числа собственников, если:

1) в доме более чем четыре квартиры;

2) домом управляет УО;

3) собственники выбрали непосредственное управление.

Решение по избранию Совета считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации – далее – ЖК РФ).

Численность Совета не установлена. Если иное не установлено решением ОСС, количество членов Совета устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Например, в одноподъездном 9-16-этажном доме в состав Совета можно включить представителей от нескольких этажей.

Согласно ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании Совета собственниками не принято или соответствующее решение не реализовано, ОМСУ в трехмесячный срок созывает ОСС, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета, в том числе председателя Совета, или о создании в данном доме ТСЖ.

Совет подлежит переизбранию каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет действует до переизбрания на ОСС или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления товарищества (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ).

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть досрочно переизбран на ОСС.

Запрещается избрание одного Совета собственниками помещений нескольких МКД (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

2. Правовой статус совета МКД

Совет не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст. 48 ГК РФ, ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет не владеет собственным имуществом. Этот орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников в суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме. Деятельность Совета определяется полномочиями:

- самого Совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);

- председателя Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ);

- комиссий собственников помещений в МКД, которые являются коллегиальными совещательными органами управления таким домом и избираются и действуют в соответствии с ч. 11, 12 ст. 161.1 ЖК РФ.

3. Полномочия совета МКД

В соответствии с ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ на Совет возлагаются следующие функции.

Функции, направленные на реализацию решений ОСС путем:

- обеспечения выполнения решений ОСС;

- осуществления контроля за деятельностью УО по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД, в том числе помещений, входящих в состав ОИ);

- принятия решений о текущем ремонте ОИ в случае принятия соответствующего решения ОСС.

Функции, направленные на разработку предложений по управлению МКД путем:

- вынесения на ОСС следующих вопросов:

о порядке пользования ОИ;

о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту ОИ;

по управлению ОИ (о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг);

о компетенции Совета и избираемых комиссий;

о принятии решений, не противоречащих ЖК РФ;

- представления собственникам предложений по вопросам планирования, организации управления, содержания и ремонта ОИ;

- представления собственникам в период подготовки к проведению ОСС заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

Функции, направленные на осуществление контроля и самоконтроля самого Совета путем представления отчета о проделанной работе на утверждение годового ОСС.

В соответствии с п. 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг, в случае если потребитель (собственник помещения в МКД, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в МКД, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги) отказывается от подписания акта об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, акт подписывается исполнителем и не менее чем двумя потребителями и членом совета МКД, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление МКД осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с УО.

Совет может принять решение об организации мест для курения (п. 1 Требований к выделению и оснащению специальных мест на открытом воздухе для курения табака, к выделению и оборудованию изолированных помещений для курения табака, утвержденных приказом Минстроя России N 756/пр, Минздрава России N 786н от 28.11.2014).

Совет, в том числе его председатель, вправе обратиться в ОМСУ для проведения внеплановой проверки деятельности управляющей организации (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Обязательное присутствие членов Совета при любых осмотрах ОИ или их конкретных видах могут предусматривать:

- условия договора управления МКД;

- дополнительные полномочия, которые ОСС передало председателю Совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

4. Председатель совета МКД

Из числа членов Совета на ОСС избирается председатель Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен ОСС (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ):

- до принятия общим собранием решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении МКД вправе вступить в переговоры относительно условий договоров с подрядными организациями;

- доводит до сведения ОСС результаты переговоров по вопросам, касающимся условий договоров;

- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении ОСС, договор управления МКД или договоры с подрядными организациями (непосредственное управление). В этом случае по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные доверенностями. Собственники вправе потребовать от УО копии этого договора, а при непосредственном управлении - копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту ОИ, от указанных лиц;

- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ на основании доверенности, выданной собственниками;

- подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ;

- подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ;

- подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении КУ ненадлежащего качества;

- направляет в ОМСУ обращения о невыполнении УО обязательств по договору управления;

- на основании доверенности, выданной собственниками, выступает в суде в качестве представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг;

- осуществляет принятие решений по вопросам, которые дополнительно переданы для решения председателю Совета.

Согласно п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ОСС вправе принять решение о наделении председателя Совета полномочиями на принятие решений по иным вопросам, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС.

Дополнительные полномочия председателя Совета, переданные ему решением общего собрания, подтверждаются протоколом ОСС. Такое решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Федеральным законом №277-ФЗ от 31.07.2020 года в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены изменения, которыми с 31 июля 2020 года расширены полномочия председателя совета многоквартирного дома. А именно: председатель вправе без доверенности в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или в том числе договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, а также осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.