Памятка потребителю – Долевое строительство жилья: что нужно знать

          Одним  из способов приобретения недвижимого имущества является его приобретение путем вложения денежных средств на этапе строительства на основании договора участия в долевом строительстве.

          Правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости...» № 214-ФЗ от 24 декабря 2004 г. (далее - Закон). При этом если участником долевого строительства является гражданин, то на данные правоотношения распространяется законодательство в сфере защиты прав потребителей.

          Обязательные условия договора

1. Застройщиком может быть только юридическое лицо, а не индивидуальный предприниматель.

2. Застройщик должен получить в установленном законом порядке разрешение на строительство многоквартирного дома.

3. Земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом на праве собственности или аренды.

4. Застройщик обязан представить проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, любому заинтересованному лицу для ознакомления.

5. Застройщик вправе привлекать денежные средства потребителей только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

          Застройщик обязан любому обратившемуся лицу предоставить в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий:

•           учредительные документы застройщика;
•           свидетельство о государственной регистрации;
•           свидетельство о поставке на налоговый учет;
•           утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за 3 последних года деятельности;
•           аудиторское заключение за последний год.

           Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства

           В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

           В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.   

          По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление. Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции.

           При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.

Основания для расторжения договора

          1. Неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

          2. Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков объекта долевого строительства.

          3. Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

          По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

•           прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома;
•           существенного изменения проектной документации объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
•           изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
•           в иных установленных законом или договором случаях.

          Нововведения в Закон ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство. С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.
2. Требования к строительной компании изменились. Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам: наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации; размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти; компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций; застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению; имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами; обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров; застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства. Согласно ст.23.3 Закона перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.
3. Один застройщик – один расчетный счет. Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством. Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках Закона и находится под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.
4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 Закона). Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.
5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком.
6. Государственный контроль сделок. В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства (ст. 23 ФЗ Закона).
7. Взносы в компенсационный фонд В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.
8. Ограничен размер авансовых платежей. Закон устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться. Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

          Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Коми осуществляет Служба Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) (Служба Республики Коми стройжилтехнадзора), Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.