Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту
« Назад
Когда предстоит покупка жилья на вторичном рынке, важно исключить все возможные риски. Предыдущие собственники могут оставить после себя долги по коммунальным платежам и капремонту. Обязан ли покупатель рассчитываться по долгам за ЖКХ, которые накопились до него и что делать, если о задолженности узнали после покупки, в нашем материале.
Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена законом. Однако при совершении сделки задолженность не списывается, а распределяется между бывшим и новым собственниками.
Долги за ЖКУ: электричество, водоснабжение, газ, канализацию, содержание дома, выплачивает тот, кто пользовался услугами. Поэтому на покупателя квартиры они не перейдут.
А вот взносы на капремонт закрепляются за объектом. Даже если долг накопил предыдущий собственник, оплатить его придется новому владельцу.
Чем опасна покупка квартиры с долгами?
Если купить квартиру, в которой не оплачивались коммунальные услуги либо взносы за капремонт, придется столкнуться с несколькими проблемами:
-
Разбираться с управляющей компанией. Нередко УК пытаются взыскать долги по квартплате с нового собственника. Они могут угрожать отказом переоформить счет на нового владельца и даже начислять пени на задолженность по коммуналке. По закону они не могут так делать, но собственнику придется сначала доказать свою правоту.
-
Получить отказ в оформлении сделки. Если оплату коммунальных платежей не производят несколько месяцев, управляющая компания может обратиться в суд. А суд может наложить арест на объект до тех пор, пока долг не будет выплачен. В этом случае Росреестр не зарегистрирует переход прав собственности. Покупатель может потерять не только время, но и деньги, например, аванс или даже полную стоимость квартиры. Последний вариант случится, если расчеты проводились сразу после подписания договора.
Как узнать о долгах до покупки квартиры?
Покупатель имеет право ознакомиться со всеми документами, которые касаются приобретаемого объекта. Самый простой и логичный шаг — попросить продавца предоставить справку из управляющей компании об отсутствии долга и показать квитанции по оплате за капремонт. Если по какой-либо причине владелец недвижимости не может это сделать, нужно:
-
Обратиться в компанию, которая обслуживает дом. Иногда это несколько организаций, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники могут заключать прямые договоры.
-
Встретиться со старшим по дому. Как правило, он знает о долгах за капремонт и может прояснить ситуацию.
-
Проверить данные продавца по базе судебных приставов. Эта база доступна всем, достаточно ввести ФИО и дату рождения, и отобразится информация о задолженностях, которые числятся за человеком. У каждого долга в пояснении указан его характер. Долги по коммунальным платежам там появятся, если управляющая компания подаст на должника в суд.
-
Внимательно изучить договор купли-продажи. В нем могут быть пункты, которые говорят о переходе долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту от прежнего хозяина квартиры к новому. Если не заметить этого, придется все оплатить.
-
Заказать выписку или отчет из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить отчет проще — такой документ готовят специальные онлайн-сервисы, например, Контур.Панорама. Чтобы заказать выписку, нужно обратиться в МФЦ или иметь подтвержденную учетную запись на портале Госуслуг.
Чтобы убедиться в безопасности сделки, нужно проверить не только базу ФССП. Ускорить сбор информации об объекте, продавце и покупателе риелтору поможет сервис Эксперт-проверка. Он подготовит отчет о сделке на основе данных из 10 официальных источников и подскажет о потенциальных рисках.
Что делать, если обнаружен долг?
Если продавец честно признался, что у него есть задолженность или этот факт выявили при проверке документов, можно изменить договор купли-продажи и внести пункт о том, кто должен платить по счетам.
Когда продавец готов заплатить сам, можно указать в договоре, что стороны откладывают сделку и собственник обязуется не продавать квартиру третьим лицам, пока не будет погашен долг.
Также можно составить договор аванса и прописать обязательство продавца погасить задолженность из этих средств.
Когда задолженность переходит к покупателю, приобретать недвижимость можно только с четким указанием суммы долга. В этой ситуации покупатель может требовать скидку с бывшего владельца. Главное — отразить эту скидку в отдельном пункте договора. Иначе при расторжении сделки доказать факт оплаты чужих долговых обязательств будет сложно, как и вернуть потраченные деньги.
Что делать, если купили квартиру с долгами?
Когда о неоплаченных счетах новый собственник узнает только после новоселья, необходимо срочно разыскать должников. Откладывать вопрос нельзя: они могут поменять номера телефонов и не выходить на связь.
Если прежний владелец отказался платить, действовать надо по следующему плану:
-
Обратиться в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет на нового владельца помещения. Долги продавца останутся на старом счете и разбираться с ними УК будет самостоятельно.
-
При отказе направить жалобу в вышестоящие инстанции, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру.
С долгами по капремонту ситуация сложнее, однако и тут можно законно снизить сумму долга. Если задолженность формировалась несколько лет, можно применить к ней срок исковой давности, он равен трем годам. Так, если долг копили пять лет, платить придется только за три последних. Сделать это можно только в суде.
Бывают случаи, когда квартиру приобретали без долгов, но они сформировались позже. Например, управляющая компания обнаружила неточности расчетов. Такие вопросы решают в суде. Как правило, эти долги не ложатся на нового собственника: налицо халатность в произведении расчетов.
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документы на недвижимость, но и квитанции по коммунальным платежам и капремонту. Если появились сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и поискать другие.
Материал подготовлен на основе информации из открытых источников сети интернет.
