Ипотека от застройщика: особенности и риски.
« Назад
Когда ставки по обычной ипотеке растут, строительные компании вместе с банками активно предлагают заманчивые ипотечные программы. Но порой вместо экономии заемщикам приходится сильно переплачивать за жилье. А некоторые схемы оплаты вообще грозят потерей денег и недвижимости. В чем преимущества и риски различных программ?
Субсидированная ипотека от застройщика
Пока идет строительство, обычно от одного года до трех лет, ставка по кредиту намного меньше рыночной — иногда всего 1%. Всю сумму процентов, которые банк недополучит за это время от заемщика, ему авансом выплачивает застройщик. А он возмещает свои расходы на «выгодную ставку», завышая цену квартиры. После сдачи дома или льготного периода платежи по субсидированной ипотеке резко вырастают, так как процент по кредиту становится рыночным.
Минусы: цена квартиры оказывается дороже аналогичной без акции на 10, 15 или даже 30%. Если вам понадобится продать свою долю в строящемся доме или готовое жилье сразу после переезда, вряд ли удастся вернуть вложения полностью.
Льготная ипотека по ставкам ниже, чем в госпрограмме
Минусы: в этой схеме переплата закладывается в цену не квартиры, а страховки. Причем стоимость полиса включается в сумму ипотечного кредита, на нее тоже набегают проценты. В итоге жилье обходится дороже, а срок погашения ипотеки растягивается.
Ипотека без первоначального взноса
В такой схеме первоначальный взнос как бы есть, но строительная компания возвращает его покупателю сразу после оформления сделки или постепенно — к примеру, в течение года компенсирует все ежемесячные платежи по ипотеке.
Минусы: вы покупаете жилье по сильно завышенной цене. Если по какой-то причине придется срочно продать недвижимость вскоре после покупки, вернуть все деньги не удастся. Ведь рыночная цена будет ниже — примерно на сумму «кешбэка».
Рассрочка от застройщика с отложенной ипотекой
Некоторые строительные компании предлагают покупателям оплачивать квартиру не сразу, а с рассрочкой на 1–3 года. Например, 15% цены жилья нужно внести в момент заключения договора, еще 15% — через год. А через два года, когда дом уже будет готов, — остальные 70%, на которые можно будет оформить ипотеку.
Минусы: застройщики предлагают в рассрочку не все свои квартиры или завышают на них цены.
Со временем ставки по кредитам могут не только падать, но и расти.
Аренда с последующим выкупом
Застройщик предлагает выбрать готовую квартиру в новостройке, сразу въехать в нее и платить как за съемную. Арендные платежи будут копиться в течение определенного срока — обычно 6–18 месяцев. Потом застройщик засчитает их в качестве первоначального взноса по ипотеке, а на остаток стоимости квартиры вы оформите кредит.
Минусы: цена квартиры выше, чем если бы вы покупали ее с помощью стандартного ипотечного кредита. Значит, переплата банку и срок погашения будут больше.
К моменту заключения ипотечного договора условия кредита могут измениться. Предложение банка по ипотеке действует всего три месяца. Нет гарантий, что к концу аренды банк выдаст кредит под тот же процент, на ту же сумму или вообще даст согласие.
Скидка за расчеты через аккредитив
Некоторые застройщики предлагают дисконт в 5–10%, если вы вместо договора долевого участия в строительстве (ДДУ) заключите какой-то другой. Например, договор резервирования будущей квартиры или инвестирования в строительство. А деньги за жилье внесете не на счет эскроу, а на аккредитив.
Минусы: в отличие от счетов эскроу деньги на аккредитиве не защищены государственной системой страхования вкладов. Если открывший аккредитив банк лишится лицензии, вы рискуете потерять свои накопления, остаться без жилья, да еще с долгом по ипотеке.
Материал подготовлен на основе информации из открытых источников сети интернет.
