Для слабовидящих
Настройки для слабовидящих
Размер шрифта
Цвет сайта
Межстрочный интервал
Межбуквенный интервал
Изображения сайта
Начертание шрифта
Главная / Защита прав потребителей / Финансовая грамотность / ЗПИФы: как инвестировать в недвижимость, не покупая ее

ЗПИФы: как инвестировать в недвижимость, не покупая ее

В 2023 году активы ЗПИФов недвижимости выросли до рекордных 323,5 млрд рублей. Это на 33% выше показателя предыдущего года. Мы расскажем, что из себя представляет этот инвестиционный инструмент и стоит ли вкладывать деньги в него сейчас.

Принцип работы

Многие считают, что инвестиции в недвижимость могут позволить себе только люди с большим капиталом. Если покупать квартиру под сдачу или с целью заработать на ее перепродаже, то это так. Но можно рассмотреть еще один более доступный способ – ЗПИФы. В этом случае вложения в недвижимость могут начинаться от тысячи рублей.  

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости представляют собой коллективные инвестиции. Работает этот инструмент так:

управляющая компания (УК) формирует фонд и выпускает его паи→инвесторы покупают паи фонда→ средства фонда УК инвестирует в покупку недвижимости (жилая, коммерческая)→ полученная прибыль выплачивается в виде дивидендов пайщикам.

Управляющая компания может инвестировать средства фонда в один объект недвижимости или несколько: торговый центр, жилой комплекс, апарт-отель, склады и др. Прибыль может формироваться от сдачи недвижимости в аренду или с ее продажи. Например, УК может сначала инвестировать в строительство склада под размещение товара маркетплейса, затем сдавать его в аренду, а после продать объект другому собственнику.

Условия покупки и продажи

ЗПИФы недвижимости имеют срок действия. По закону он может составлять от трех до 15 лет. В конце срока управляющая компания продает активы фонда, вычитает из этой суммы налоги, собственное вознаграждение и другие обязательные платежи, после чего паи фонда погашаются, а пайщики получают выплаты в зависимости от их доли в фонде.

Есть два варианта покупки паев:

  • у управляющей компании;

  • через брокера на площадке Мосбиржи, если паи торгуются на вторичном рынке ценных бумаг.

Во втором случае стоимость паев определяется законами спроса и предложения. Выше спрос – выше цена пая, и соответственно ниже спрос – ниже цена пая.

Продать свои паи инвесторы также могут, не дожидаясь закрытия фонда. В зависимости от прописанных в договоре условий это можно сделать на биржевом или внебиржевом рынке. Если в результате сделки была получена прибыль, то инвестора попросят заплатить НДФЛ в размере 13% в общем порядке и 15% при годовых доходах свыше 5 млн рублей.  При этом не стоит забывать про такой важный фактор, как ликвидность бумаги – т.е. спрос на рынке. Продать свои паи получится только в том случае, если кто-то выразит желание их купить, а на это может понадобиться время. Как правило, ЗПИФы – как и их зарубежные аналоги – менее ликвидны, чем паевые фонды акций и облигаций, а расходы по их продаже выше.

Иногда для покупки паев ЗПИФа на недвижимость на Мосбирже нужен статус квалифицированного инвестора. В этом случае требуется либо пройти тестирование, либо иметь на брокерских счетах сумму свыше 6 млн рублей.  

Плюсы и минусы инвестиций в ЗПИФы недвижимости

Главное преимущество этого инструмента – возможность инвестировать в недвижимость, не имея большого капитала. При этом от инвестора такие вложения не требуют большого количества времени. Если для сдачи квартиры в аренду нужно ее выбрать, купить, затем обустроить, найти квартирантов и следить за сохранностью имущества и оплатой коммунальных платежей и еще много чего, то в случае с закрытыми паевыми инвестиционными фондами всеми этими вопросами занимается управляющая компания. Она же обеспечивает безопасность сделок и страхует недвижимость.

При этом важно понимать, что управляющая компания работает не бесплатно и хочет за свою работу вознаграждение. Как правило, его размер составляет от 0,5% до 3% от стоимости пая.

В отличие от банковских депозитов вложения в паи не страхуются государством в лице Агентства по страхованию вкладов (АСВ), поэтому вся ответственность за риски переносится на инвестора.

На длинных временных горизонтах как жилая, так и коммерческая недвижимость в России дорожает, но бывают и «просадки». На это влияет множество факторов: состояние экономики, ставки по ипотеке и ее доступность, платежеспособность населения, санкции и др. При этом динамика цен на коммерческую и жилую недвижимость тоже может различаться.

Паи, в отличие от облигации с постоянным купоном, погашаются по рыночной цене, а не по номинальной стоимости. Доходность вложений в ЗПИФы не гарантирована, поэтому в конце срока инвестор может получить не ту прибыль, на которую рассчитывал, и даже вовсе выйти в минус.

Также обычному человеку сложно проверить профессионализм команды, которая управляет фондом. УК может сделать ошибку и вложить деньги инвесторов в девелоперские проекты, которые в результате могут оказаться убыточными. Этот фактор также стоит учитывать при выборе инструмента.

Однако ЗПИФы недвижимости при этом считаются неплохим вариантом для диверсификации своих вложений. А диверсификация является одним из базовых принципов грамотного финансового поведения.

Как выбрать фонд?

Если инвестор твердо решил инвестировать свои средства в паи ЗПИФа недвижимости, то главное правило – не торопиться расстаться с деньгами. Сначала нужно внимательно изучить условия договора с управляющей компанией на предмет комиссий и размера вознаграждения самой УК.

Выбрать фонд можно на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Алгоритм следующий:

  • Заходим в раздел «ПИФы».

  • Кликаем на «Поиск ПИФов».

  • Указываем тип фонда «Закрытый» и ставим категорию Н, т.е. «недвижимость». В этой же форме можно задать другие параметры поиска, например, выбрать только те фонды, которые подходят неквалифицированным инвесторам.  

  • Нажимаем «Найти».

  • По нашему запросу было найдено 129 ЗПИФов недвижимости. Рядом можно найти название управляющей компании.  Ссылки на фонды и УК активны – можно кликнуть и познакомиться с их карточками.

  • При выборе ЗПИФа недвижимости особое внимание следует обратить на надежность управляющей компании — проверить лицензию на сайте Банка России, оценить срок работы и успешность предыдущих инвестиционных проектов.

Управляющая компания обязана документально фиксировать все сделки и права пайщиков. За этим следит Специализированный депозитарий, а работу всей системы контролирует регулятор – Банк России.  

 

 

Источник: Редакция «Мои финансы»