Главная   Защита прав потребителей   Памятка потребителю   Общие вопросы   Памятка потребителю - Общее собрание собственников в многоквартирном доме - орган управления домом.

Памятка потребителю - Общее собрание собственников в многоквартирном доме - орган управления домом.

          Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений (далее - ОСС) в многоквартирном доме (далее – МКД) является органом управления этим домом и проводится в целях управления путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Участники ОСС

Если с момента ввода в эксплуатацию дома прошло более года, то участвовать в ОСС такого МКД могут только собственники (и граждане, и организации), которые зарегистрировали свое право собственности на помещение в установленном порядке. В новостройках, в которых с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию еще не прошли 12 месяцев, участвовать в ОСС и голосовать вправе также лица, принявшие помещения по передаточному акту от застройщика в МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Наниматели помещений (например, по договорам социального найма) или организации, которые владеют помещениями на праве оперативного управления/хозяйственного ведения, голосовать на ОСС не могут.

          Собственник вправе участвовать в ОСС лично либо через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Это может быть:

          - представитель, чьи полномочия основаны на указаниях федеральных законов либо актов госорганов (родители вместо несовершеннолетних детей, опекуны вместо недееспособных подопечных, представители органа власти - в отношении помещений, которые находятся в муниципальной или госсобственности, ЕИО юридического лица и т.п.),

          - представитель, у которого есть письменная доверенность на голосование, с указанием представляемого собственника и его представителя - имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные. Доверенность от организации должна быть подписана ее руководителем, а доверенность от гражданина - заверена нотариально или организацией, в которой доверитель работает, учится или лечится в стационаре (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 3п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

Виды ОСС

          ОСС бывает очередным (ежегодным) и внеочередным.

          Ежегодные, очередные ОСС проводятся каждый год, срок проведения такого ОСС могут установить сами собственники, своим решением. А если они этого не сделали, то ежегодное ОСС нужно провести с 1 апреля по 30 июня (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). На годовых собраниях обычно заслушивается отчет об управлении МКД за прошлый год, при необходимости «голосуется» новый тариф на содержание и ремонт МКД.

          Если годовое (очередное) ОСС не набрало кворума участников, то есть в нем приняли участие собственники, в совокупности обладающие всего 50% или менее, чем 50%, голосов, то необходимо провести повторное ОСС (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

          Внеочередные ОСС созываются по мере надобности по инициативе любого из собственников, а также УК, если она управляет данным МКД по договору управления (ч.ч. 27 ст. 45 ЖК РФ). Внеочередные ОСС созываются в момент кризиса - на них, как правило, принимаются (или нет) решения о смене УК, смене совета МКД или председателя совета МКД, о финансировании непредвиденных расходов, например, в связи с крупной аварией. Кроме того, инициировать внеочередное ОСС могут и ряд других лиц.

Формы ОСС

          Согласно ст. 44.1 ЖК РФ ОСС можно проводить в формах:

          1. Очного голосования. Это «традиционное» собрание - собственники встречаются в одном время в одном месте, вместе обсуждают вопросы повестки дня и тут принимают по ним решения (голосуют). Если при проведении ОСС путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения ОСС с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

          2. Заочного голосования опросным путем. В сообщении о проведении ОСС указываются место или адрес, по которому собственники передают свои письменные решения по вопросам, поставленным на голосование, а также период, в течение которого необходимо проголосовать. Собственники, решения которых получены до даты окончания их приема, считаются принявшими участие в этом ОСС. Период, в течение которого принимаются решения собственников (то есть длительность собрания), устанавливает инициатор заочного ОСС, но в принципе ЖК РФ не содержит ограничений по длительности ОСС.

          3. Заочного голосования путем использования ГИС ЖКХ. Процедура заочного ОСС через ГИС ЖКХ имеет свои особенности, установленные ст. 47.1 ЖК РФ

          4. Очно - заочного голосования. На таком ОСС собственники (все или часть) сначала собираются вместе на очном собрании, обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним с оформлением письменных решений (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ). Однако они могу проголосовать и не на очной части ОСС, а позднее, и передать свои письменные решения в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС. Так же голосуют и те, кто не участвовал в очной части ОСС. Кворум собрания определяется по окончании срока представления письменных решений собственников, в это же время оформляется единый протокол ОСС.

Кто может созвать ОСС

          Круг инициаторов ОСС зависит от его вида:

Первичное ОСС (в новостройке)

Самое первое ОСС в истории конкретного МКД организуют собственник или несколько собственников помещений в МКД

Очередное (ежегодное) ОСС

Организуют и проводят такое ОСС собственники (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), конкретно - лица из числа собственников, ответственные за проведение ОСС и избранные на первичном ОСС.

Однако его может (не обязана) созвать УК, которая управляет домом (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Если о проведении ежегодного ОСС в УК обратились собственники, у которых 10% и более голосов, УК обязана организовать ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС по любому вопросу

Инициировать такое ОСС могут любые собственники (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Если о проведении внеочередного ОСС в УК обратились собственники, у которых 10% и более голосов, УК обязана организовать ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Однако его может (не обязана) созвать УК, которая управляет домом (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС по формированию фонда капитального ремонта

Если через месяц начнется взимание взносов на капремонт, а в МКД не принято необходимых решений, то орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС, чтобы выбрать способ формирования фонда капремонта (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС для решения вопроса о спецсчете

Если владелец спецсчета для накопления взносов на капремонт больше не может быть таким владельцем (банкрот, перестал управлять МКД и т.п.), а собственники не выбрали нового владельца спецсчета и не изменили способ формирования ФКР, орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС для решения данного вопроса (ч. 9ч. 8 ст. 175 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС для выбора УК

Если МКД вычеркнут из реестра лицензий, если УК «потеряла» свою лицензию на управление МКД, орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС, чтобы выбрать способ управления МКД (ч. 4 ст. 200 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС для выбора УК

Если муниципальный жилконтроль по итогам 5 дневной внеплановой проверки по жалобе собственников, председателя совета дома, правления ТСЖ/ЖК, поймет, что УК не выполняет условия договора управления, орган МСУ не позднее чем через 15 дней со дня получения жалобы созывает ОСС в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой УК и о выборе новой или об изменении способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС для выбора УК

Если МКД управляется УК, выбранной по результатам открытого конкурса, до окончания договора с ней остается 1 месяц, а собственники сами не приняли решение о выборе способа управления МКД, орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС, чтобы выбрать способ управления МКД (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС для выбора Совета МКД

Если МКД (в котором нет ни ТСЖ, ни кооператива) в течение года "обходится" без совета МКД, то ОСС о выборе этого совета и выборе председателя этого совета созывает орган МСУ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС по вопросу вопиющих долгов по взносам на капремонт

Если размер фактических поступлений по взносам на капремонт составляет менее половины от начисленных, о чем орган ГЖН сообщил владельцу спецсчета, но в течение трех следующих месяцев задолженность не погашена, владелец спецсчета (либо УК, если владельцем спецсчета выбран региональный оператор) инициирует ОСС, чтобы определить порядок погашения задолженности (ч. 9ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ)

Внеочередное ОСС для выбора нового банка для спецсчета

Если кредитная организация, в которой открыт спецсчет, перестала соответствовать установленным требованиям, владелец спецсчета инициирует ОСС для выбора новой кредитной организации (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ)

          Совет МКД не наделен отдельными полномочиями созывать ОСС, однако он вправе выносить на ОСС вопросы для обсуждения - о пользовании общим имуществом, о планировании и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и т.п. (п. 2 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).